汕头市潮阳区人民政府办公室文件

汕潮阳府办〔2013〕97号

汕头市潮阳区人民政府办公室关于印发潮阳区

住房保障制度改革创新实施方案的通知

各镇人民政府、街道办事处，区府直属有关单位：

《潮阳区住房保障制度改革创新实施方案》业经区政府第67次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

汕头市潮阳区人民政府办公室

2013年9月27日

潮阳区住房保障制度改革创新实施方案

　　为进一步完善我区住房保障制度，以全面建设幸福潮阳，实现人民群众“住有所居”为宗旨，切实解决我区城镇中低收入家庭住房困难，逐步改善居民基本居住条件。根据市政府办公室《关于印发汕头市住房保障制度改革创新实施方案的通知》（汕府办〔2012〕97号）的精神，结合我区实际，制定本方案。

一、基本要求和总体目标　　（一）基本要求。坚持政府主导、政策扶持、社会参与、适度保障的原则，强化规划引导，落实土地、融资、税费等各项优惠政策；逐步归并住房保障种类，建立以公共租赁住房（以下简称“公租房”）为主体的住房保障体系。合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准，按照问需于民、以需定建、分步实施、轮候解决的思路，分阶段、有序地推进住房保障制度改革创新工作。
　　（二）总体目标。到“十二五”期末，全区保障性住房覆盖面达到20%左右，使我区城镇中等偏下和低收入家庭（包括最低收入的特殊困难家庭，下同）住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。

    二、建立以公租房为主体的新型住房保障制度

按照减少保障房种类的原则，逐步将全区廉租住房、直管公房和公租房等保障性住房合并管理、并轨运行，统一归类为公租房，公租房只租不售。建立以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度，解决住房保障对象基本居住需求。暂停经济适用住房建设计划，将其供应对象纳入公租房供应范围。

（一）合理确定保障对象

公租房主要面向城镇低收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应。城镇低收入住房困难家庭的人均收入标准，按照上年度城镇居民人均可支配收入的60%或按照最低生活保障线上浮150%-200%划定；住房困难标准按照家庭人均现有住房建筑面积11平方米及以下确定。

（二）实行分类保障

    按照户籍人口与非户籍常住人口分开保障的原则，不同类型的住房保障对象通过与之相对应的保障方式加以解决。具有城镇户籍的低收入住房困难家庭由政府以公租房实物配租和租赁补贴相结合的方式予以保障。

 1、政府投资建设的公租房主要面向具有城镇户籍的中等偏下和低收入住房困难家庭。

     2、企事业单位和社会力量投资建设的公租房，主要面向新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，入住标准可以根据实际情况作出调整。

    3、具有城镇户籍的中等偏下和低收入住房困难家庭，通过市场租赁的形式，自行解决住房困难问题的家庭，符合保障条件的可向政府申请租赁补贴。

（三）合理确定户型、建设标准和租金标准

新建公租房包括成套住宅和集体宿舍。成套公租房，单套建筑面积以40平方米左右，户型包括单间、一居室和两居室。以集体宿舍形式建设的公租房，应执行国家宿舍建筑设计规范，人均住房建筑面积不低于5平方米。公租房应当满足基本居住需求，符合安全卫生标准，按照“经济、节能和环保”的原则进行一次性装修，配置必要的生活设施。新建公租房应根据承租对象的居住和生活需要，同步建设相应配套设施、生活服务用房和管理用房，并实施物业管理。做到小户型、多功能、好配套，满足住房保障对象的基本居住需求。

政府投资筹建的公租房，租金由区价格主管部门会同住房保障主管部门，根据租赁对象的经济承受能力、租赁区域、位置条件和建设管理成本等，按照不高于同期、同区域、同类型普通商品房平均租金的80%和住房困难群体的收入水平分层次确定（建设年限较长的直管公房租金标准相应降低），并报区政府批准后实施，实行动态调整。其中，城镇最低生活保障家庭和特困职工家庭承租政府投资筹建的公租房，至2015年底租金标准原则不得超过每月每平方米1.2元。

社会力量投资筹建的公租房租金由出租人参照相关规定自行设定，报区住房保障主管部门备案。
　　原直管公房租金与公租房租金应逐步统一，并向社会公布。到2015年底直管公房租金标准应达到同区域、同品质的公租房租金标准的50%。

（四）创新公租房运营管理方法

1、公租房的所有权人及其委托的运营单位应当负责公租房及配套设施的维修养护，确保公租房的正常使用。

政府投资的公租房维修养护费用主要通过公租房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决，不足部分由财政预算安排解决；社会力量投资建设的公租房维修养护费用由所有权人及其委托运营单位承担。

2、公租房项目配建的商业服务设施和车位车库可租可售。商业服务设施和车库车位属于政府投资建设的，出售时应当通过政府建立的房地产交易市场公开招拍挂。租金收入和其它经营收入专项用于公租房管理、维修养护和建设。其租金收入和出售收入缴入本级国库，实行“收支两条线管理”。
　　3、推行公租房小区物业服务。政府投资筹建的公租房，由区住房保障主管部门负责管理。住房保障主管部门也可以委托物业服务企业实施物业服务管理。发生物业服务企业突然撤离或出现重大纠纷情况时，属地镇（街道）应临时接管，组织实施基本服务，维护小区和谐稳定。物业服务收费不足以维持本小区物业服务时，由政府财政予以核补，所需资金在配建的商业服务设施和车库车位的经营收益以及公租房租金收入中调剂解决。

（五）建立需求申报制度，健全准入、退出机制

     1、开展需求登记。（1）申请承租政府投资筹建的公租房，具有城镇非农业户口的家庭（或个人）应当按照政府公布的公租房申报条件，向户籍所在地街道办事处（镇政府）申报住房保障需求；新就业职工、外来务工人员由用人单位统一受理后，向用人单位所在地街道（镇政府）申报。（2）申请承租企事业单位等社会力量投资筹建的公租房，新就业职工、外来务工人员应当按照出租人报区住房保障主管部门备案的公租房申报条件，向出租人申报住房保障需求。

2、组织审查核实。（1）申请承租区政府投资筹建的公租房，由街道办事处(镇政府)受理和对申请材料的真实性及申请人家庭收入、家庭住房状况是否符合承租公租房条件进行初审，经初审符合条件的应将申请人基本情况和初审意见在申请人所在社区及申请人所在单位进行公示，公示期满，对公示无异议或经查证异议不成立的，经区住房保障主管部门会同区民政部门审核后，由住房保障主管部门会同发改、监察、民政、财政、住建、计生等部门进行联合审查。（2）承租社会力量投资筹建的公租房的住房保障申请由出租人按照报区住房保障主管部门备案的申报条件进行调查、核实，并在企业内部进行公示。

３、做好登记、建档。区住房保障管理部门将审核符合条件的申请家庭情况统一在区政府门户网站等媒体统一进行公示；对经公示无异议或者异议不成立的，纳入公租房保障范围，由住房保障管理部门予以登记入册，并对相关数据进行统计分析，建立统一的纸质及电子档案。　
    4、制定建设规划。住房保障管理部门根据需求对象申报情况，结合区财政承受能力，按照定期轮候、逐年分步解决的原则，组织编制公租房建设规划。
    5、做好定点需求登记。住房保障管理部门按照公租房的建设规划，向社会公布项目选址和建设方案，接受符合条件的申请人进行定点需求登记，按照登记情况组织编制年度建设计划，并认真组织实施。
    6、实行轮候保障。根据公租房建设规划、年度建设计划和定点需求登记情况，由住房保障管理部门对符合条件的申请人，实行轮候分配。家庭成员中有优抚对象或残疾人，在同一次轮候中优先分配公租房，具体轮候规则由住房保障管理部门制订，报区政府批准。建立公租房轮候档案，加强对轮候家庭人员收入、住房等情况的动态监管，监管过程中一旦发现申请人家庭情况发生变化不再符合保障条件的，应及时取消其轮候资格，所有轮候信息应通过政府门户网站等平台予以公开，接受社会监督。

7、完善准入、分配和退出机制。（1）严格准入管理。严格执行准入制度，从申请人家庭收入、资产标准和人均住房面积、计划生育等方面严格把关，严格准入管理。要加快完善住房保障管理信息系统建设，加强信息平台共享渠道，提高资格审核的公正性和准确性。（2）规范分配管理。坚持公平、公正、公开的原则，采取定点需求登记、摇号选房、公众参与、公证、媒体监督等方式，公开登记结果、分配过程和分配结果。（3）完善退出机制。健全住房保障资格审核制度，通过群众举报、不定期检查、入户调查、信函索证、委托第三方调查取证等方式，加强住房保障资格监管和住房使用情况巡查，一旦发现入住对象采取提供虚假证明材料等方式骗租公租房，或者擅自转租、闲置和违规使用公租房，或者不再符合保障条件的，及时予以清退。拒不退出公租房，可通过行政处罚、违约赔偿、司法强制等手段，落实住房保障退出机制。强化公租房合同管理，合同期限届满需要续租的，承租人应提前3个月提出书面申请，经审核，具备公租房保障资格的，准予续租，并签订续租合同。

8、保障范围与申请、审核具体操作办法按汕头市人民政府令第141号《汕头市经济特区公租房保障办法》的有关规定执行。    三、创新保障性住房筹集、建设模式　　要创新公租房筹集、建设模式，政府或社会力量通过新建、改建、收购、租赁、盘活存量房源等方式，多渠道筹集公租房房源。公租房的房源筹集、建设方式主要包括：
　　（一）政府筹集、建设
　　1、政府组织投资建设。即由政府划拨土地并按上级下达的任务投资的公租房，以及政府通过收购、长期租赁及盘活机关、企事业单位的现有存量房、直管公房和廉租住房等方式筹集的公租房。政府投资建设的公租房项目应按城市规划设计要求配建商业服务设施，统一管理经营，租金收入和其他经营收入专项用于公租房的管理、维修养护和建设。
　　2、开发项目配建。即在新建普通商品住房、“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造时，按照住房保障建设规划布点，应当配建一定比例的公租房。普通商品住房项目配建比例为5%，区国土资源局在土地出让合同、规划局在规划文件中予以明确。“三旧”改造项目配建比例按市政府的相关规定执行。区建设局在颁发上述项目《建设工程施工许可证》时，需查验建设单位与房管局签订的《公租房配套协议书》或区房管局出具相关证明。应配建公租房的建设单位，可以提出认购公租房房源，认购面积的价格按市房管局相关规定及区房管局测算结果执行。认购上缴款项应汇入区住房保障办银行专户，专款用于区统一的公租房建设，由区规划局在发放《建设工程规划许可证》和区房管局在发放《商品房预售许可证》前查验建设单位认购公租房房款缴交凭证。在项目配建或认购的公租房，单套建筑面积应符合国家规定的公租房建筑面积标准，按幢或单元（成梯）集中安排，不足一单元部分依次由低楼层向高楼层提供房源；其竣工及移交时，应当对照土地出让合同及《公租房配套协议书》进行验收，无偿移交区住房保障办，产权归政府，纳入政府统一监管，统一分配，按政府投资筹建的公租房进行管理。

   （二）社会力量筹集、建设

    社会力量筹建的公租房纳入区年度建设计划，享受公租房建设和运营的相关优惠政策，出租人应将准入标准和租金标准设定、配租方案、配租对象、配租结果等报住房保障主管部门备案，接受住房保障主管部门和相关部门的监督管理。

1、产业园区集中配建。外来务工人员集中的工业园区，由政府统筹规划，按照集约用地、集中建设的原则，鼓励用工单位利用自有土地，在符合规划的前提下，按照生产区与居住区分离原则，集中配套建设以集体宿舍形式为主的公租房，面向用工单位或者园区其他单位符合条件的人员出租。
　　2、单位自筹建设。各类企事业单位以及其他各类主体在符合城乡规划、土地利用规划前提下，经政府审批，利用自有土地和受让土地或与拥有自有存量建设用地的单位合作建设公租房，以及通过团购、团租的公租房，应当纳入政府统一监管，优先向本单位符合住房保障对象条件的职工出租；剩余房源调剂安置其他保障对象租住。
　　3、社会投资建设。即由政府有偿提供土地并给予优惠政策支持，由房地产开发企业或华侨、社会人士等出资建设的公租房。鼓励房地产开发等各类企业和华侨、社会人士以独资、集资或股份制的方式投资、建设和运营公租房，并给予享受公租房建设和运营的有关税费优惠政策。
　　4、利用自留地、集体建设用地建设。根据上级有关规定，按照控制规模、优化布局、只租不售、土地所有权和使用权不流转的原则，利用集体建设用地建设公租房。公租房建成后可向符合住房保障条件的对象出租，也可由政府或企事业单位团租后，再向符合条件的对象出租。利用农村集体建设用地建设的公租房应当整体确权，不得分拆确权。

四、落实住房保障措施和配套政策

（一）落实规划保障

要合理组织编制公租房近远期建设规划和年度建设计划，并结合实际需求，按照集约用地、节能、环保的原则，进行科学、合理规划布局，构筑均衡的保障性住房空间分布体系；公租房项目的选址要充分考虑承租对象交通、就业、就学、就医等基本需求，安排在交通便利、公共设施配套的区域，合理安排区位布局；在符合城市规划控制指标的前提下，公租房项目容积率可按照控制性详细规划指标的上限掌握，并适当预留公共绿地，为今后改造提升预留空间。

（二）落实土地保障
　　1、完善土地储备制度。区国土资源部门要加快完善土地储备制度，将公租房用地优先纳入土地储备，并落实到具体地块。储备土地和收回使用权的国有土地，要优先安排用于公租房建设。政府投资建设的公租房建设用地以划拨方式供应；其他方式投资建设的公租房建设用地，可采取出让、租赁、作价入股等方式有偿使用，并将所建公租房的套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件。采取租赁方式的，可按年缴纳土地租金。
　　2、确保用地供应。国土资源管理部门要将公租房建设用地，纳入土地利用年度供应计划和住房保障规划年度实施计划，在申报年度用地供应指标时单独列出，予以优先保障。涉及新增建设用地的，要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标，做到应保尽保。对需要办理公租房建设用地手续的，要简化程序，加快办理。在外来务工人员集中的产业园区，应当统筹规划，按照集约用地、集中建设的原则，引导各类投资主体建设公租房，并给予享受公租房建设和运营的有关优惠政策。
   （三）落实资金保障

1、加大政府财政投入。要将公租房建设资金纳入年度财政预算或通过资本金注入、投资补助、贷款贴息、房租补贴、BOT等方式加大对公租房的建设和营运投入。土地出让收益用于公租房建设的比例不低于10%，住房公积金增值收益拨款。财政资金安排不足时要提高从土地出让收益中提取住房保障资金的比例。

2、组织开展金融创新。积极支持开展政府出资与社会筹资相结合的公租房股权信托基金融资试点，探索运用房地产投资信托基金加快推进公租房建设。积极探索通过商业贷款、社保基金、保险资金等渠道筹措各类低息、中长期贷款支持公租房建设。　
　　3.落实税费减免政策。公租房建设一律免收各项行政事业性收费和政府性基金，按照国家的政策规定，落实建设、购买、运营等环节免征城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税、房产税等相关税种的税收优惠政策。
     五、建立健全住房保障体制　　（一）理顺住房保障管理机制

建立健全住房保障管理机构，明晰管理职责，理顺管理关系，实施统一管理。管理机构的主要职能是贯彻执行国家、省、市住房保障制度改革的法律、法规和政策，落实国家城镇住房保障制度，建立和完善住房保障体系，推进保障性住房建设工作；负责拟订城镇住房保障政策和规章制度，组织编制住房保障发展规划、年度计划和任务分解，拟订保障性住房的准入、退出标准，审核、分配程序，以及工作考核、动态监督管理等方面的规则、规程，并组织实施。
　　（二）设立住房保障实施机构

建立健全我区住房保障相应的管理机构，建立住房保障工作的长效机制，根据（汕府办〔2012〕97号）文件的要求和汕头市设置市保障机构的做法，在区房管局房地产市场管理股加挂住房保障股牌子（适当增加编制职数），负责我区住房保障的组织实施，综合协调和检查监督等工作，同时在区房管局属下房地产资料信息中心（事业单位一类）加挂汕头市潮阳区住房保障中心（适当增加编制职数，以后政策许可应予独立设置），负责国家、省、市、区住房保障工作有关政策的具体实施工作，落实上级下达的保障房建设任务，其人员工资、工作经费由区财政适当核拨。

　　六、加强组织领导、层层落实责任

（一）区政府组织制定全市住房保障制度改革重大政策措施，研究部署住房保障制度改革工作和住房保障发展中的重大问题。建立相应的工作机制，切实加强对改革创新工作的领导，确保组织到位、责任到位、保障到位。

（二）区房地产管理局会同区编办、发改局、监察局、财政局、住建局、国土局、民政局、地税局等部门加强对全区住房保障制度改革创新工作的统筹协调和检查督导，明确职责分工，层层落实责任，确保我区住房保障制度改革创新工作顺利推进。

                                          汕头市潮阳区人民政府办公室

                                               2013年9月27日