关于郑友潮旧酒店“三旧”改造方案的公示

经潮阳区人民政府汕潮阳府办复函[2022]100号批准，同意广东楠晖房地产有限公司收购位于汕头市潮阳区文光街道平东居委环市东路西侧（原潮阳区东山公园内）的郑友潮旧酒店土地面积7200平方米（折合10.8亩）实施“三旧”改造，并已纳入2022“三旧”改造年度实施计划，广东楠晖房地产有限公司已拟订《郑友潮旧酒店“三旧”改造方案》，根据省、市的规定对该改造方案进行公示，广泛征求公众意见。现对相关事项公示如下：

一、公示内容：《郑友潮旧酒店“三旧”改造方案》。

二、公示时间：2022年11月29日至2022年12月6日。

三、凡是对该改造方案内容有意见与建议的，可在公示期内，向汕头市潮阳区“三旧”改造办公室提出，逾期未提出的，视为放弃上述权利。

四、“三旧”改造方案须同时符合广东省、汕头市有关“三旧”改造的政策要求。

五、该方案仅为批前公示，根据公众反馈的有效意见和相关法规按程序上报审批后确定。

联系单位：潮阳区“三旧”改造办公室

联系地址：潮阳区棉新大道中段汕头市自然资源局潮阳分局

联系电话：0754-83812646

附件：郑友潮旧酒店“三旧”改造方案

潮阳区“三旧”改造工作协调领导小组办公室

2022年11月29日

附件

郑友潮旧酒店“三旧”改造方案

为实施国土空间规划、“三旧”改造专项规划和年度实施计划，广东楠晖房地产有限公司通过收购方式，对位于汕头市潮阳区文光街道平东居委环市东路西侧（原潮阳区东山公园内）的旧酒店用地进行改造。改造方案如下：

一、改造地块基本情况

改造地块位于汕头市潮阳区文光街道平东居委环市东路西侧（原潮阳区东山公园内），国有总用地面积7200平方米（折合10.8亩），已标图入库，图斑编号为44051301118。

改造地块土地性质为国有土地，涉及的房屋、土地权属清晰，土地用途为住宿餐饮用地，使用权类型为出让。改造地块土地已确权登记（不动产权证号：粤（2018）潮阳区不动产权第0002613号）。改造的土地、房产不存在抵押、查封情况，汕头市自然资源局潮阳分局已出具实际用地范围的地籍调查意见。

二、规划情况

改造地块7200平方米（折合10.8亩）符合国土空间总体规划（土地利用总体规划、城市总体规划），符合“三旧”改造专项规划，符合控制性详细规划，土地开发用途与规划用途一致，不在工业控制线范围内。

汕头市自然资源局潮阳分局出具的《郑友潮旧酒店“三旧”改造规划条件》（汕潮阳自然资规划〔2022〕018号）如下：

（一）用地位置：汕头市潮阳区文光街道平东居委环市东路西侧（原潮阳区东山公园内）。

（二）用地性质：二类居住用地（R2）兼容商业用地（B1）。

（三）实用地面积：7200.0平方米（合10.800亩）

（四）规划技术指标要求

1、容积率：2.0＜容积率≤4.3，14400.0平方米＜地面以上计容建筑面积≤30960.0平方米（其中：商业用地计容建筑面积≤地面以上计容建筑面积20%，即≤6192.0平方米）。

2、建筑密度：≤35%。

3、绿地率：≥25%。

4、停车率：停车设施配建标准≥25%（停车场配建标准的百分比为停车面积/地面以上计容建筑面积的比值），停车场要求100%建设充电设施或者预留安装充电设施接口。

5、建筑限高≤80米。

（五）配套设施

1、根据《汕头市人民政府关于印发汕头市“三旧”改造中推进保障性住房建设的意见的通知》（汕府〔2019〕93号）和《汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造若干管理规定》（汕府〔2018〕63号），按可建住宅建筑面积1%比例配套保障性住房。

2、配建文体设施用房（≥60㎡），配建社区服务用房、物业管理用房、消防控制中心、配电房等配套设施，具体面积按照有关规定执行。配套设施归业主共同所有，不得私自占用、转让。

3、根据《广东省养老服务条例》按每百户不少于20平方米配建养老服务设施用房（且≥60平方米），建成验收后应无偿移交文光街道办事处按照规划用途安排使用。

4、规划设计应满足消防、环保、无障碍通行等要求，地下空间仅可用于建设停车和人防、配水、通信、环卫等配套设施，各类管线接入（出口）根据现状情况及相关部门的意见。

上述配套设施必须与项目主体工程同步设计、同步施工、同步验收。

（六）根据有关规定，该改造项目配套公共服务设施用地按净用地面积10.800亩/（1-23%）*23%即3.226亩计缴。

（七）海绵城市控制指标：年径流总量控制率不小于75%，可透水地面面积比例不小于45%。

（八）新建民用建筑按不低于国标基本级绿建标准建设。

（九）以鼓励方式推动建设项目自主积极探索装配式建造方式或预制部品构件应用。

（十）未涉及的问题，按《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》（汕头市人民政府令第182号）、《潮阳区文光街道东山公园及周边片区控制性详细规划（修编）》及有关规定、规范执行。

三、土地现状情况

改造地块在第二次全国土地调查及最新土地利用现状中的地类均为建设用地，2009年底前上盖物基底面积占改造项目总用地面积的比例为50.5%，符合有关要求。

改造地块比邻东山公园、棉城中学，周边已有建成润泽山庄、东凤广场等高档住宅区，又临近环市东路，原用途已不符合城市规划建设的要求。2017年12月底，为支持区委区政府关于改造东山公园的决定，已无偿拆除三幢营业楼房，致使酒店无法营业，目前酒店已处于停业状态。因此实施“三旧”改造是非常有必要的。

改造地块原有建筑面积约5000平方米，容积率为0.7，目前已拆除建筑面积5000平方米。该改造地块不涉及需办理土地征收手续。

四、协议补偿情况

改造地块权属系国有土地，原土地使用者为郑友潮，原土地用途为住宿餐饮用地，土地权属清晰。2022年5月9日，广东楠晖房地产有限公司与郑友潮签订了《收购协议书》，收购价格为2600万元，至2022年6月30日，广东楠晖房地产有限公司全部支付完成。

改造地块原涉及征地补偿已全部付清，文光街道平东居委会已出具征地补偿付清证明。截至目前，该宗地的补偿问题未引发任何纠纷，被征地农村集体对征地补偿安置无不同意见。

五、土地拟改造情况

根据有关规划安排，汕头市潮阳区人民政府拟采用协议方式供地，由广东楠晖房地产有限公司作为改造主体，采用拆除重建方式进行改造，规划用途为二类居住用地（R2）兼容商业用地（B1）用途，预计可计容建筑面积达30958平方米，创收可达30881万元，能有效完善片区居住环境，改善周边群众生活水平。

改造地块不涉及古树名木和历史文物，在改造过程中如有发现文物，广东楠晖房地产有限公司承诺将做好现场保护工作，并及时报告区政府及文物行政部门。

六、改造成本情况

改造地块预算投入改造成本约人民币2.13亿元，其中拆迁补偿金额约0.26亿元（约占总成本比例的12.19%），建安成本约1.13亿元（约占总成本比例的52.8%），配套建设费约0.21亿元（约占总成本比例的4.14%），其他费用约0.53亿元（约占总成本比例的30.87%）。改造过程全部资金由广东楠晖房地产有限公司自筹解决。

项目销售总额收入预计为3.09亿元，上交各项税金约0.43亿元，利润为0.52亿元，毛利润率为17%，项目预计付管理费及财务费用0.185亿元，净利润约0.34亿元。

七、建设时序

自项目改造方案批准之日起一年内由广东楠晖房地产有限公司按程序申请办理供地手续，并由广东楠晖房地产有限公司与汕头市自然资源局潮阳分局签订《国有建设用地使用权出让合同》；自签订出让合同之日起一年内开工，自开工之日起三年内竣工。

八、保障性住房配建情况

根据《汕头市人民政府关于印发〈汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造若干管理规定〉的通知》（汕府〔2018〕63号）、《汕头市人民政府关于印发汕头市“三旧”改造中推进保障性住房建设的意见的通知》（汕府〔2019〕93号）和《潮阳区住房保障制度改革创新实施方案的通知》（汕潮阳府办〔2013〕97号）、区政府常务会议纪要（第四届十四次）的有关规定以及潮阳区住房和城乡建设局出具的意见，本项目按可建住宅建筑面积1%比例配套保障性住房，以认购保障性住房房源形式认购。

九、公共服务设施的配建情况

根据《汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造项目配套公共服务设施管理办法》（汕府〔2018〕113号），以补缴补偿性地价款方式落实，以按该项目净用地面积10.8亩/(1-23%)*23%即3.226亩配套公共服务设施用地计缴。

十、实施监管

根据汕头市人民政府关于印发《汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造审批程序》的通知(汕府〔2018〕74号)的规定，对非政府主导改造项目，自改造方案批准之日起三个月内，由汕头市潮阳区“三旧”改造办公室作为监管主体与广东楠晖房地产有限公司签订项目监管协议，实施批后监管。